Reverse Mortgage (odwrócona hipoteka) jest forma finansowania, która pozwala zadluzyc posiadany dom maksymalnie do ustalonej z góry kwoty. Reklamy pokazuja same korzysci. Gdzie tkwi haczyk?
🔵 Ta forma pozyczki zostala wymyslona glównie z mysla o ludziach w wieku emerytalnym, którzy maja male dochody i brakuje im srodków na zycie. Moze to byc to jednorazowa wyplata lub stale, miesieczne raty. Zgodnie z bardzo „optymistycznymi” reklamami, mozna „uwolnic” spore pieniadze „zamrozone w posiadanym domu”, by wykorzystac je na pomoc dla dzieci, podróze, oplaty konieczne zwiazane z domem, itd… Jak wynika z reklam, „uwolnionych” pieniedzy nie potrzeba w ogóle splacac do momentu, gdy opuscimy nasz dom. Opuscimy oczywiscie przenoszac sie do domu opieki senioralnej, sprzedajac go, czy po prostu przechodzac na „druga strone teczy”.
Zycie pokazuje, ze jesli cos wyglada zbyt pieknie, to zwykle tkwi w tym jakis haczyk. Moim osobistym zdaniem (i zdaniem wielu ekspertów), tak zwany „reverse mortgage” powinien byc ostatnim wyborem (❗️), by przetrwac na emeryturze. Na pewno nie pierwszym.
A teraz kilka faktów:
• W Kanadzie najbardziej agresywnie promowanym planem jest CHIP Home Income Plan, oferowany przez Home Equity Bank.
• Program ten jest dedykowany osobom w wieku 55 i starszym, i za jego posrednictwem mozna zaciagnac dlug do maksymalnie 55% wartosci posiadanej nieruchomosci.
• Nieruchomosc, pod która otrzymujemy pozyczke, musi byc wyceniona przez rzeczoznawce przyslanego przez Home Equity Bank. Wycena jest zwykle bardzo konserwatywna.
• Aplikant ponosi koszty zwiazane z zalatwieniem pozyczki czyli „ appraisal”, porade prawnika oraz rejestracje pozyczki. Lacznie jest to okolo $3,000.
🔵 Udzielana pozyczka ma znacznie wyzsze oprocentowanie niz porównywalne hipoteki. Poniewaz program ten jest tak zaplanowany, ze nic nie splacamy, to cale oprocentowanie jest dokladane do zadluzenia. Wtedy okazuje sie, ze zadluzenie to rosnie w bardzo szybkim tempie. Na przyklad emeryt, który „dostanie” $150,000 wyplaty jako „cash advance”, po 10 latach bedzie winien juz $268,298. W ten sposób „przejadamy” nasze zasoby, które sa ulokowane w nieruchomosci w bardzo szybkim tempie. Kiedy wreszcie jestesmy zmuszeni, by dom sprzedac albo sie z niego wyprowadzic, to moze sie okazac, ze pozostalo nam naprawde niewiele (maksymalnie 45% wartosci).
Prosze pamietac, ze Home Equity Bank nadzoruje sprzedaz nieruchomosci nie zawsze dbajac o interes “bylych” wlascicieli. Raczej dba o swój, dlatego koszty sprzedazy tez sa zawyzane.
Pozyczane pieniadze sa rejestrowane na tytule wlasnosci na „pierwszym miejscu” – oznacza to, ze ta pozyczka ma pierwszenstwo przed wszystkimi innymi dlugami – i praktycznie oddajemy nasz dom w rece bankierów.
Wiele osób siega po te forme pozyczki, poniewaz znalazly sie w trudnej sytuacji zdrowotnej lub finansowej. Z reklam programu wynika, ze latwo jest sie do niego zakwalifikowac – nie sa wymagane zadne dochody, tylko wycena domu. Nawet personalny „credit score” nie musi byc super. Zgodnie z reklamami, pozyczke te mozna splacic w kazdej chwili, ale tylko 5% wszystkich pozyczkobiorców to sie udalo. Ci, którzy to zrobili, byli skazani na placenie wysokich kar za zerwanie umowy. W pierwszym roku jest to 11-miesieczne oprocentowanie. Po trzech latach kara spada do 4-miesiecznego oprocentowania. Kara jest anulowana, jesli wlasciciel umiera i jest zmniejszana, kiedy przenosi sie do domu opieki. Wtedy bank moze polozyc „lapke” na nieruchomosci.
Prosze równiez pamietac o tym, ze zgodnie z reklamami nie musimy splacac pozyczki, ale… musimy utrzymywac nieruchomosc w dobrym stanie technicznym, placic podatki oraz utilites. Jesli Home Equity Bank zobaczy, ze cos jest nie tak, moze nas zmusic do sprzedazy nieruchomosci albo pokryje zaleglosci i dorzuci naleznosc do naszego dlugu.
🔵 Program jest reklamowany jako fantastyczna alternatywa dla seniorów. Byc moze pracuje dla niektórych, szczególnie tych, którzy sa malo zaradni i nie wiedza w co sie pakuja. Moim zdaniem jest to program, którzy nalezy omijac z daleka ⚠️, poniewaz rynek oferuje znacznie lepsze rozwiazania.
Na przyklad: jesli mamy taka mozliwosc, to warto jest w pewnym momencie zycia (zanim przestaniemy pracowac) zalatwic w kazdym normalnym banku Home Equity Line. Moze byc ona nawet do 65% wartosci naszego domu.
Jakie sa korzysci?
- Jest ona znacznie nizej oprocentowana niz to, co oferuje CHIP
- Jest to pozyczka, która moze byc splacona w kazdej chwili, bez kary
- Wraz ze wzrostem wartosci nieruchomosci mozna ubiegac sie o zwiekszenie wysokosci linii
- To my do konca decydujemy, co sie dzieje z naszym domem
Oczywiscie wielu seniorów nie ma dochodów, wiec sie nie zakwalifikuja na te forme pozyczki. Dlatego uwazam, i wynika to takze w moich wieloletnich doswiadczen zawodowych, ze znacznie lepsza alternatywa niz CHIP jest najprostsze (i najkorzystniejsze finansowo) rozwiazanie, czyli downsizing. Jestem gotów kazdemu z Panstwa pomóc przy zamianie domu na mniejszy oraz w sprzedazy obecnej, duzej nieruchomosci.
🔵 Jesli mamy dom (czesto wart milion dolarów) i go sprzedamy, zyskujemy ogromna elastycznosc finansowa. Na przyklad:
1. Mozemy wynajac mieszkanie za okolo $1,800 miesiecznie, lokujac cala sume na bezpieczne 4-5% rocznie . Dochód $40,000 – $50,000 rocznie nie tylko pokryje nasz rent, ale jeszcze zagwarantuje nam niewielki, staly dochód. Caly czas nasza gotówka jest dostepna. Ten sposób jest oczywiscie pasywny.
2. Mozemy tez kupic mieszkania za $450,000 kazde – jedno dla nas, i jedno na wynajem. Pozostanie nam okolo $100,000 na zabezpieczenie i wydatki. Nasze miesieczne wydatki spadna do okolo $700 za condo w którym mieszkamy. Dochód z wynajmowanego, drugiego mieszkania to ok. $18,000 rocznie, a dodatkowo 5% przyrostu rocznie na wartosci dwóch mieszkan daje okolo $45,000.
3. Inna opcja to kupno semi detached z „rental income” – i równiez wynajem czesci domu. Mieszkamy za darmo i jeszcze uzyskujemy dochód.
Czyz te trzy rozwiazania nie sa rozsadne finansowo? 👍
Zdaje sobie sprawe, ze kiedy dochodzimy do pewnego wieku i nie mamy wokól siebie zyczliwych osób, to czesto chwytamy sie przyslowiowej brzytwy. Nie znamy przepisów, czesto nie znamy dobrze jezyka, i dajemy sie nabrac na bardzo pozytywny marketing. Dlatego tych wszystkich Panstwa, którzy potrzebuja porady czy pomocy, zachecam do kontaktu. Chetnie umówie sie na spotkanie i pomoge podjac wlasciwa i korzystna dla Panstwa decyzje.
Zapraszam i pozdrawiam,
Maciek Czaplinski
905 278 0007
3115 Dundas St. West
Mississauga, Ontario L5L 3R8
www.czaplinski.ca
