“Strategic Group ordered to put properties with $650M in mortgages into receivership”
Rewolta podatkowa Calgary – gniew od lat właścicieli Calgary stojących w obliczu ogromnych podwyżek podatków od nieruchomości narasta od lat.
W końcu wybuchła latem 2019 roku. Setki właścicieli firm zebrało się w czerwcu w ratuszu, aby zażądać od rady podjęcia kroków w celu uniknięcia ich od rosnących rachunków spowodowanych przez proces ponownej oceny podatku od nieruchomości.
„Widziałeś, jak pojawiali się prezesi, pojawiali się właściciele małych firm, pojawiały się średnie firmy”, mówi Lalli. „To nie było wygodne miejsce dla nikogo.”
Rewolta podatkowa została wywołana gwałtownym spadkiem szacowanej wartości wieżowców biurowych w śródmieściu, które przesunęły dochody podatkowe w wysokości 250 milionów dolarów na innych właścicieli nieruchomości komercyjnych.
Kiedy na wiosnę wyszły rachunki, prawie dwie trzecie nieruchomości niemieszkalnych odnotowało dwucyfrowe podwyżki podatków.
Po tym, jak początkowo podjęto decyzję o tym, aby nie złagodzić ciosu w maju, Rada zareagowała później, przyjmując pakiet pomocy w wysokości 131 milionów dolarów.
Pod koniec listopada rada uchwaliła budżet na 2020 r., W którym więcej obciążeń podatkowych przeniesiono na właścicieli domów.
Grupa Strategic nakazała przejęcie nieruchomości komorniczych o wartości 650 mln USD
Firma wymieniła wysoki współczynnik pustostanów, warunki ekonomiczne jako czynniki
Jedna z największych firm deweloperskich i zarządzających nieruchomościami w Calgary objęła ochroną wierzyciela 50 nieruchomości – łącznie 3,7 miliona stóp kwadratowych – z hipotekami o łącznej wartości prawie 651 milionów dolarów.
Grupa Strategic wymieniła wysoki wskaźnik pustostanów w mieście i przedłużające się pogorszenie koniunktury gospodarczej.
„W poważnie negatywnej gospodarce Alberty przez ostatnie pięć lat nasza firma próbowała stawić czoła burzy. Pomimo innowacyjnego podejścia moich zespołów do ciągle zmieniającego się krajobrazu, musimy natychmiast poradzić sobie z obecnymi warunkami rynkowymi i pesymistycznymi perspektywami dla biura nieruchomości rynek ”- powiedział dyrektor generalny Riaz Mamdani w oświadczeniu opublikowanym w środę na stronie internetowej Strategic.
Mamdani powiedział CBC News, że sytuacja jest najtrudniejsza w jego karierze.
To tylko kolejny dowód na to, że mamy do czynienia z długotrwałymi trudnościami gospodarczymi i niepewnością.
– Sandip Lalli, dyrektor generalny Calgary Chamber of Commerce
„Nasze portfolio biur w Albercie jest w piątym roku dość niepokojącej sytuacji” – powiedział. „To niezwykle trudne środowisko”.
Firma poinformowała, że w latach 2014-2019 w Strategic było 78 najemców zajmujących ponad 573 000 stóp kwadratowych, którzy nie przetrwali lub w inny sposób nie pozostali w wynajmowanych powierzchniach, mimo że są na podstawie umów najmu.
Strategic ogłosił, że ogólny rynek biurowy w Calgary wynosi 32 procent wolnych lub dostępnych na podnajem, w oświadczeniu sądowym, liczba ta może wzrosnąć dopiero po ukończeniu Brookfield Place i wkrótce Telus Sky.
1 na 4 budynki biurowe Calgary wolne
W swoim raporcie dotyczącym rynku biurowego za trzeci kwartał, Avison Young powiedział, że ogólna stopa pustostanów w Calgary wyniosła 22,3 procent, ale stopa śródmieścia 24,6 procent. Współczynnik pustostanów biurowych w Edmonton wyniósł 14 procent, a wskaźnik pustostanów biurowych w dzielnicy Greater Toronto Area wyniósł 2,2 procent.
Greg Kwong, regionalny wiceprezes firmy maklerskiej CBRE Alberta, powiedział, że wskaźnik pustostanów w Calgary jest „najwyższy o znaczną marżę”.
„Calgary, w czasach rozkwitu ropy za ponad 100 $, osiągnęliśmy niski współczynnik pustostanów o 0,2%”, powiedział Kwong. „To, co dzieje się z Grupą Strategiczną, nie jest dla nich wyjątkowe, istnieje wiele poziomów, które cierpią… to po prostu zbiera żniwo”.
W tym roku 21 najemców z portfolio Calgary firmy Strategic zamknęło drzwi.
„Mieliśmy ruchy o północy, lokatorzy, którzy właśnie się poddali. Mieliśmy sytuacje, w których markowi najemcy po prostu nie oczekiwaliby zamknięcia swoich drzwi. Mieliśmy Starbucks, Five Guys, Boston Pizza… i właściciele muszą weźcie na siebie ciężar – powiedział Mamdani.
Sytuacja, jak twierdzi spółka, spotęgowana została przez wzrost podatków od nieruchomości od firm spoza centrum miasta
Od czasu spowolnienia gospodarczego budynki w centrum Calgary straciły łączną wartość 14 miliardów dolarów – pozostawiając 250 milionów dolarów dziury w finansach miasta, pozostawiając tysiące firm do odzyskania luzu finansowego.
„Wysokie ilosci pustostanów i odsetek niewypłacalności zmniejszyły przychody i nie pozwoliły podmiotom z portfela najmu nie odzyskać zwiększonego obciążenia podatkowego związanego z nieruchomościami obciążonego nieruchomościami. Po drugie, niższe przychody z wynajmu doprowadziły do znacznego obniżenia wartości rynkowej wielu budynków i nieruchomości w portfelu najmu ”, czytamy w oświadczeniu spółki.
Kwong powiedział prawdopodobnie nie wszystkie budynki zostaną wystawione na sprzedaż – niektóre mogą być refinansowane.
Spółka podała, że jest podejmowanie działań w celu stabilizacji gospodarczej, w tym:
Zmiana przeznaczenia istniejących budynków komercyjnych na mieszkania do wynajęcia, z dwoma zakończonymi już przebudowami i dwoma kolejnymi budynkami, które mają zostać zmienione w 2020 roku.
Zmniejszenie liczby pracowników o 19 pracowników.
Zmiana przeznaczenia powierzchni biurowej na magazyny i sprzedaż detaliczną.
Ale pomimo tych działań, firma twierdzi, że obecnie ma ponad 586,000 stóp kwadratowych pustej nieruchomości, która może osiągnąć maksimum na ponad 700 000 stóp kwadratowych.
Firma powiedziała, że dotknięte skutkami nieruchomości stanowią około pięć procent powierzchni biurowej klasy B i C w centrum miasta oraz około siedem procent podmiejskiej powierzchni biurowej klasy A w Calgary.
Prezes Izby Handlowej Calgary, Sandip Lalli, powiedział, że sytuacja jest reprezentatywna dla trudnej sytuacji, w jakiej Calgary i Alberta będą prawdopodobnie przez lata.
„To tylko kolejny dowód na to, że mamy do czynienia z długotrwałymi trudnościami gospodarczymi i niepewnością… i dlatego nie jest zaskakujące, że muszą podjąć ten krok” – powiedział Lalli.
Lalli powiedziała, że ma nadzieję, że dzieląc się strategią i podejmując kroki, aby pozostać w biznesie, podkreśli potrzebę podjęcia przez decydentów politycznych pilnych działań.
Patrząc na historyczne wskaźniki absorpcji w Calgary, jest to rozwiązanie od 12 do 15 lat, zanim dotrzemy do normalnego rynku. I to długo czekać.
– Riaz Mamdani, dyrektor generalny grupy strategicznej
Wstępne złożenie wniosku, które zostało udzielone we wtorek, daje firmie pobyt do 20 grudnia, ale firma domaga się przedłużenia do 31 marca 2020 r. Kolejny termin rozprawy sądowej zaplanowano na 19 grudnia.
„Jestem optymistą i wierzę, że jutro jest lepszy dzień, ale jestem też realistą” – powiedział Mamdani. „Patrzysz na prawie 25 procent naszej powierzchni biurowej, która jest pusta, to jest jeden na cztery budynki. I patrzysz na historyczne wskaźniki absorpcji w Calgary, jest to rozwiązanie od 12 do 15 lat, zanim dotrzemy na normalny rynek. I to jest długo czekać ”.
Ustawa o umowach wierzycieli spółek zezwala przedsiębiorstwom na restrukturyzację podczas kontynuowania działalności, podobnie jak w przypadku rozdziału 11 w Stanach Zjednoczonych.
Wstrzymanie oznacza, że Grupa Strategiczna będzie nadal zarządzać nieruchomościami, ale da jej czas na restrukturyzację i sprzedaż nieruchomości bez podejmowania działań przez wierzycieli. Nie wpłynie to na projekty w budowie.
Sąd w Queen’s Bench w Albercie wyznaczył Hardie & Kelly Inc. do monitorowania postępowań w ramach CCAA dotyczących nieruchomości Calgary, a także sześciu w Edmonton.
Grupa strategiczna posiada łącznie 171 nieruchomości, w sumie około 7,5 miliona stóp kwadratowych.
Autorem jest: Sarah Rieger CBC Reporter
